Pergunta: “Dra. Daniela, querem transformar o play do meu condomínio em quadra de beach tênis, isso pode?”
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Fim de ano e muitos moradores desejam comemorar essa época de festividade em casa ou nas áreas comuns do condomínio.
Neste caso o síndico deve ter muito jogo de cintura e se organizar para que este momento seja só de alegrias.
A seguir algumas dicas de como evitar problemas que podem acontecer e ter um final de ano de paz e harmonia:
– Fique atendo ao uso das áreas comuns;
– Evite disputas pela churrasqueira ou salão de festas;
– Cuide do playground;
– Contorne problemas em relação ao barulho das festas de fim de ano;
– Reforce a segurança.
Em caso de dúvidas consulte nos.
Em se tratando de convivência em condomínio, é preciso saber que todos possuem deveres: Condomínio, síndico, conselheiros e condôminos, sendo indispensável que todos entendam seus deveres, para que tudo funcione da melhor forma, afinal: direitos são importantes, mas os deveres são necessários.
Assim como na maior parte das relações, a vida em condomínio é composta não apenas de direitos, mas também de deveres.
No caso, os principais deveres dos condôminos foram estabelecidos pelo Código Civil, conforme abordaremos a seguir:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Fique atento aos seus deveres, para sempre poder exigir seus direitos.
Ser síndico vai além de administrar um local.
Muitos síndicos de condomínios possuem dificuldade em visualizar que não é apenas cuidar de contas e cobrar condôminos inadimplentes.
Tendo em vista que na grande maioria das vezes, o síndico de um condomínio não possui experiência, ou até mesmo conhecimento das regras jurídicas que circundam um condomínio.
O advogado especialista em direito condominial é preparado para solucionar conflitos existentes, pois baseia-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente, na convenção do condomínio e em seu regimento interno.
Atuando na orientação preventiva do síndico do condomínio, na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais, e possui capacidade para propor ações de cobrança, execuções, entre outras quando estas medidas forem necessárias.
Dúvidas? Nosso escritório está a disposição para sanar todas.
Atualmente é muito difícil encontrar um condomínio que não conte com os serviços de um advogado especialista em direito condominial.
O Advogado especialista em direito condominial pode contribuir com a administração do condomínio de várias maneiras, como por exemplo:
– Análise de contratos com empresas e prestadores de serviços;
– Participar das assembleias quando necessário para esclarecimento de dúvidas dos condôminos;
– Orientar o síndico de maneira preventiva sobre diversos aspectos;
– Administrar cobranças judiciais e extrajudiciais.
Caso esteja ocorrendo alguma situação que gere dúvida no seu condomínio, seja você condômino ou administrador, nosso escritório está capacitado a oferecer as melhores orientações e serviços referentes ao direito condominial.
O advogado especialista em direito condominial é preparado para solucionar conflitos existentes, sejam relacionais ou administrativos.
O profissional baseia-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente, na convenção do condomínio e em seu regimento interno.
Atua também na orientação preventiva do síndico do condomínio, na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais, e possui capacidade para propor ações de cobrança, execuções, embargos de obras irregulares, entre outras quando estas medidas forem necessárias, bem como, defender o condomínio quando ações forem ajuizadas contra ele.
O Direito Condominial é a área dentro do Direito Civil Brasileiro de regulamentação capaz de guiar as relações e solucionar os possíveis conflitos de um condomínio, fornece regras e diretrizes sobre o uso adequado de uma propriedade e também prevê a aplicação de penalidades quando elas não são respeitadas pelos condôminos.
O Direito condominial é essencial para regulamentar essas relações e encontrar respostas com respaldo legal para solucionar os possíveis conflitos que podem ocorrer dentro dos condomínios.
A correta orientação de profissional qualificado é de suma importância para solucionar conflitos entre condôminos e, acima de tudo, evitar a sua ocorrência, visando manter uma convivência harmoniosa dentro do Condomínio.
Em condomínios particulares e comerciais, é comum os visitantes deixarem seus dados.
Câmeras de segurança 24 horas são itens quase que obrigatórios nos dias de hoje.
Há um intenso tráfego de informações em condomínios, onde o risco de compartilhamento de coleta de dados entre os vários setores requer cuidados.
Por isso, os condomínios devem tomar medidas e estratégias de proteção de dados coletados.
Dica: ao solicitar documentos e dados biométricos de moradores e visitantes, informe para que serão utilizados os dados pessoais e suas condições de armazenamento e segurança.
Uma alternativa é o preparo e fornecimento de um termo informativo aos titulares dos dados.
Em suma, havendo ou não consentimento, o tratamento requer aviso prévio, mesmo que genérico.
Além disso, a observância da finalidade de segurança é fundamental para que não haja violações.
Todo mundo que mora ou já morou em um condomínio, sabe como são burocráticas e, por vezes, “chatas”, as assembleias condominiais.
De acordo com a lei, é necessária a realização de uma assembleia ordinária por ano, na qual devem ser pautas: a)- aprovação/reprovação da prestação de contas apresentada pela administração atual do condomínio; b)- apresentação da previsão orçamentária para os próximos 12 meses, com aprovação/reprovação, se necessário, de aumento da taxa paga mensalmente e c)- eleição de síndico e conselheiros, quando os mandatos destes estiverem acabando.
Além dessa obrigatoriedade, outras pautas também devem ser discutidas em assembleias condominiais, tais como, exemplificativamente, aprovação de taxa extra para realização da pintura predial ou alguma reforma que demande custo elevado ao Condomínio ou alteração da fachada, regras internas para utilização de determinadas áreas comuns (churrasqueira, salão de festas, academia, piscina, sauna, quadra de esportes, brinquedoteca, bicicletário, etc), contratação de síndico profissional, regras gerais de convivência entre os condôminos contidas no Regimento Interno e/ou Convenção.
Com o advento da pandemia, passou a ter vigência uma regime jurídico emergencial e transitório, que autorizava a realização de assembleias condominiais virtuais, isto é, por videoconferência, utilizando-se de plataformas disponíveis na internet, à qual todos os condôminos poderiam participar, no dia e horário marcados, através de um aparelho celular, tablet ou computador.
Essa experiência, embora temporária, gerou um alto índice de aprovação entre os moradores de condomínios, que consideraram a facilidade de participação e a desnecessidade de deslocamentos até um local destinado à realização da assembleia presencial, como fatores positivos para a adoção dessa modalidade de assembleia.
Diante disso, após aprovação pelo Congresso Nacional, foi promulgada a Lei nº 14309, de 08 de março de 2022, que dispõe de forma definitiva sobre a possibilidade dos Condomínios realizarem suas assembleias (ordinária ou extraordinária) de forma presencial, virtual ou híbrida.
Assim, a partir de agora, independentemente da pandemia, qualquer Condomínio poderá adotar a modalidade de assembleia que preferir, seguindo os ritos normais de qualquer assembleia, com a publicação antecedente do edital indicando a pauta, dia e horário de realização, bem como, se será presencial, virtual ou híbrida.
É importante destacar que na modalidade virtual, a votação de pauta que necessita de quórum específico ganha relevância, na medida em que a assembleia poderá ser estendida para outras sessões, num prazo de até 60 dias, com a finalidade de se buscar os votos necessários à aprovação daquele tema.
Em suma, num momento em que a pandemia parece ter deixado inúmeras dificuldades a todos nós, ao menos nesse caso, acabou contribuindo, de forma favorável, uma vez que a reunião de votos válidos, necessários para aprovação de tema que necessita de quórum específico tornou-se mais provável, com a possibilidade da assembleia virtual poder ser realizada em mais de uma sessão.
A maioria dos condomínios no Brasil possuem zelador, peça essencial para o síndico, muitas vezes seu braço direito, olhos e ouvidos.
Mas, cuidado! O zelador não deve ser o quebra galho do condomínio, aquele que faz de tudo um pouco.
As tarefas do zelador precisam ser claras no contrato de trabalho e o síndico deve conhecer quais são essas funções, a fim de evitar erros gravíssimos, na condução dos trabalhos desempenhados pelo zelador, que poderão se transformar, futuramente, numa reclamação trabalhista.
É importante esclarecer que a função do zelador é diversa da função dos demais funcionários do condomínio. O zelador deve ter liderança sobre os demais funcionários, acompanhar as tarefas realizadas pelos outros funcionários e apontar equívocos na execução dos serviços, com a finalidade de manter as áreas comuns do condomínio sempre bem cuidadas.
Além disso, deve observar e indicar ao síndico as manutenções condominiais necessárias, tais como, trocas de lâmpadas, consertos de fechaduras, substituição de vidros, dentre outras.
Mas está correto o zelador fazer tudo? O condomínio deve atribuir ao zelador, por exemplo, serviços de elétrica e hidráulica?
A resposta é não.
Apesar da importância do zelador aos condomínios, ele não deve acumular funções de eletricista, encanador, pintor, pedreiro, técnico de eletrônicos, piscineiro, jardineiro, etc.
Para manter uma administração eficiente, o síndico deve pautar o exercício de sua função em profissionalismo e jamais dispensar as formalidades necessárias às relações de trabalho.
A pessoa que faz tudo, geralmente faz de forma sobrecarregada, principalmente se tratando de condomínio, que possui uma rotina bem intensa.
Dessa forma, o ideal é que o condomínio possua um profissional, ainda que diarista e não efetivo, para a realização de algumas tarefas específicas, como limpeza de piscina, jardinagem, elétrica/hidráulica, pintura e pequenos reparos de alvenaria, por exemplo.
Em casos de condomínios pequenos, para essas tarefas, os profissionais diaristas cumprem perfeitamente a função necessária.
Já para condomínios maiores, onde esses serviços são diários, melhor se releva a contratação de uma terceirizada, que dispõe de equipe para atuação nessas áreas e oferece todo o respaldo necessário, incluindo treinamentos dos colaboradores e segurança do trabalho.
A Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), relação oficial adotada pela legislação brasileira, que descreve inúmeras atividades econômicas e profissionais conceitua que zelador de condomínio ou edifício é o profissional que zela pela segurança das pessoas e do patrimônio de edifícios de apartamentos, edifícios comerciais, igrejas e outros. Atendem e controlam a movimentação de pessoas e veículos no estacionamento, recebem objetos, mercadorias, materiais, equipamentos, conduzem o elevador e realizam pequenos reparos.
Mas se está dizendo tudo isso, o zelador pode cobrir a portaria? Pode cobrir o controlador de acesso no estacionamento? Pode fazer reparos pequenos de alvenaria, elétricos e hidráulicos?
Mais uma vez, a resposta é não.
As instalações condominiais são complexas e, por isso, o zelador deve apenas estancar o problema, resolver de forma temporária até que algum profissional venha de fato eliminar o problema.
Na verdade, é importante constar no contrato de trabalho do zelador que sua função engloba a transmissão de ordens do síndico para outros funcionários e a fiscalização do cumprimento dessas ordens; a supervisão do trabalho de limpeza e estado geral de higiene do condomínio; a inspeção das áreas comuns, a fim de detectar necessidades de manutenções; a checagem das condições de funcionamento de elevadores e do sistema elétrico e hidráulico; a comunicação ao síndico ou à administradora sobre qualquer irregularidade no condomínio e, por fim, zelar pelo cumprimento do regimento interno do condomínio.
De um modo geral, o zelador pode ser visto como o gerente do condomínio, aquele que verifica se tudo está de acordo com o que foi planejado. Ele garante a ordem e o funcionamento do condomínio. Ele é o líder do time do condomínio, responsável pela gestão dos demais funcionários e prestadores de serviços do condomínio.
E para que sua função seja desempenhada com eficiência, o síndico deve fornecer ao zelador um checklist de afazeres diários, semanais, mensais e outros periódicos de forma mais esporádica. Assim é possível manter a manutenção preditiva e preventiva sempre em dia, evitando gastos elevados em obras emergenciais, que poderiam ter sido evitados através do trabalho do zelador.
Por fim, não é demais lembrar que o zelador é funcionário do condomínio e não dos condôminos, ou seja, não é para prestar serviços dentro das unidades, seu trabalho deve ser e é exclusivo de uso do condomínio, em relação às áreas comuns.
Uma assessoria jurídica atuante, auxilia o condomínio em situações como a de delimitar as tarefas de cada funcionário, minimizando os riscos de uma futura reclamação trabalhista.